Verzögerung bei Grundsteuermessbescheiden

Aufgrund einer Softwareumstellung haben die Finanzämter die zur Erhebung der Grundsteuern nötigen Daten der Vermessungs- und Katasterverwaltung über mehrere Monate nicht in gewohnter Form erhalten. Der Datenaustausch ließ eine automatisationsgestützte Bearbeitung in den Bewertungsstellen der Finanzämter nicht zu.

Dadurch ist es zu einem Arbeitsrückstand gekommen, sodass die Kommunen die zur Erhebung der Grundsteuer erforderlichen Grundsteuermessbescheide mit einer Verspätung von 3 bis 6 Monaten erhalten.

Finanz,- Vermessungs- und Katasterverwaltung arbeiten an neuer Softwarelösung

Finanz,- Vermessungs- und Katasterverwaltung haben mit Hochdruck an einer Softwarelösung gearbeitet, sodass die Kommunen demnächst wieder zeitnah bedient werden können.
Aktuell wird davon ausgegangen, dass die Rückstände spätestens Mitte des Jahres 2017 abgearbeitet sein werden.

Betroffene Bürger werden um Geduld gebeten

Bürger, die in 2016 ein Grundstück bzw. eine Immobilie verkauft haben und aufgrund des Bearbeitungsrückstands noch für 2017 die Aufforderung zur Zahlung der Grundsteuer erhalten, bitten die Verwaltungen von Land und Kommunen um Geduld. Ein geänderter, aktueller Grundsteuerbescheid erfolgt nach Abarbeitung der Rückstände. Die zu viel gezahlte Grundsteuer aus 2017 wird erstattet.
Die Grundsteuer ist eine sog. Jahressteuer. Das bedeutet, der bisherige Eigentümer muss für das Kalenderjahr des Verkaufs die komplette Grundsteuer bezahlen. Allerdings kann er den Anteil nach Verkauf dem neuen Eigentümer in Rechnung stellen, sofern dies notariell im Kaufvertrag vereinbart wurde.

Landesamt für Steuern Rheinland-Pfalz v. 5.1.2017

Grundgedanke der Verkehrssicherungspflicht

Ist die Gefahrenquelle eine Sache, so muss jeder, der in der Lage ist, über diese Sache zu verfügen, die von ihr drohende Gefahr abwenden, soweit das ihm möglich und zumutbar ist. Geht die Gefährdung von einem Verhalten aus, trifft diese Sicherungspflicht denjenigen, der dieses Verhalten steuern kann.

Sicherheitsvorkehrungen je nach Einzelfall

Der Verpflichtete erfüllt seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er diejenigen Vorkehrungen trifft, die nach den konkreten Umständen zur Beseitigung der Gefahr erforderlich und zumutbar sind. Erforderlich sind hierbei die Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um die Gefahr von Dritten abzuwenden. Das heißt, die Maßnahmen, die nach den Sicherheitserwartungen des jeweiligen Verkehrs im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren geeignet sind, Gefahren von Dritten tunlichst abzuwenden, die bei bestimmungsgemäßen oder bei nicht ganz fernliegender bestimmungswidriger Benutzung drohen.

Verkehrssicherungspflicht zum Schutz Dritter

Dritte sollen vor Gefahren geschützt werden, die sie selbst bei Anwendung der von ihnen in der konkreten Situation zu erwartenden Sorgfalt nicht oder nicht rechtzeitig erkennen und vermeiden können.

Renovierungklauseln im Mietvertrag

Um die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mieter zu übertragen, ist stets eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag erforderlich. Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht.

Renovierungsklauseln/Schönheitsreparaturklauseln können auch durch Formularvertrag vereinbart werden - und werden dies auch üblicherweise. Dann müssen die Klauseln aber den strengen Vorschriften über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechen. Hier hat der BGH im März 2015 in einer Grundsatzentscheidung die Zügel nochmals angezogen.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel, ist der Vermieter von der Renovierungspflicht frei und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen.

Beispiel:

„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“

Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist dem BGH zufolge ebenso zu verstehen. Auch nach dieser Klausel ist der Mieter nicht nur zur Kostentragung, sondern zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet (und berechtigt).

Allerdings ist die Übertragung der Renovierungspflicht per Formularklausel nur wirksam, wenn

  • die Wohnung renoviert übergeben wird oder


  • die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, dem Mieter aber ein angemessener Ausgleich gewährt wird.


Das hat der BGH im März 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zuvor hielten es die Bundesrichter für möglich, auch dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne Weiteres die Schönheitsreparaturen zu übertragen.

Wann ist eine Wohnung unrenoviert?

Unrenoviert ist eine Wohnung nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aufweist, die von einem Vormieter stammen. Allerdings muss der Vermieter die Räume nicht stets komplett frisch renovieren, um eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben. Im Einzelfall kann es genügen, wenn er geringe Auffrischungsarbeiten ausführt. Außerdem sind solche Abnutzungsspuren unerheblich, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Letztenendes kommt es darauf an, ob die überlassenen Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist eine Frage des Einzelfalls.

Ausgleich für unrenovierte Wohnung

Ein Ausgleich dafür, dass eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wird, kann etwa darin bestehen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit nur eine reduzierte oder gar keine Miete zahlt. Dem BGH zufolge muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden. Eine halbe Monatsmiete Nachlass bei drei unrenovierten Zimmern ließ der BGH nicht als angemessenen Ausgleich durchgehen.

Bedarfsklauseln und Anfangsrenovierung

Ist durch Formularvertrag vereinbart, dass der Mieter nach Bedarf" oder bei Erforderlichkeit“ zu renovieren hat, so ist auch dies unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übergeben worden ist. Bei einer solchen Klausel muss der Mieter nämlich bei Vertragsbeginn renovieren, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Renovierungsbedarf besteht.

Dasselbe gilt, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, bei Mietbeginn die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es macht keinen Unterschied, ob diese Verpflichtung formularmäßig oder durch Individualvertrag vereinbart worden ist.

Freizeichnungsklauseln

Mit einer Freizeichnungsklausel entledigt sich der Vermieter der Renovierungspflicht, ohne dass der Mieter diese Pflicht übernimmt. Vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten durchführt oder ob er sich mit „abgewohnten“ Räumen zufrieden gibt.

Beispiel:

„Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen.“

Abgeltungsklauseln

Für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sind, sind in vielen Mietverträgen sogenannte (Quoten-)Abgeltungsklauseln enthalten. Diese sehen vor, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss. Lange Zeit hat der BGH solche Klauseln grundsätzlich, wenn auch in engen Grenzen, als zulässig erachtet, diese Auffassung aber im März 2015 aufgegeben.

Nach neuer Rechtsprechung sind Abgeltungsklauseln generell unwirksam. Ein Mieter wird durch solche Klauseln unangemessen benachteiligt, weil bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar ist, welche finanzielle Belastung auf ihn möglicherweise zukommt. Das gilt unabhängig davon, ob dem Mieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist.

Nach bisheriger Rechtsprechung hat eine unwirksame Abgeltungsklausel nicht die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zur Folge. Ob der BGH dieser Auffassung weiterhin folgt, bleibt abzuwarten.

Rückgabeklauseln

Eine Formularklausel, nach der der Mieter die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit unabhängig von Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zurückgeben muss, ist unwirksam. Hingegen ist eine individualvertraglich vereinbarte Rückgabeklausel bei isolierter Betrachtungsweise wirksam.

Enthält der Mietvertrag neben einer individuell vereinbarten Rückgabeklausel auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, gilt Folgendes:

  1. Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Gegenstand der Prüfung ist die Renovierungsklausel einschließlich der individualvertraglichen Ergänzungen. Ist der Mieter nicht nur zur Renovierung während der Mietzeit, sondern auch zur Schlussrenovierung verpflichtet, so bewirken die beiden Vereinbarungen einen Summierungseffekt, der die Unwirksamkeit der Formularklausel zur Folge hat.
  2. Die individuell vereinbarte Rückgabeklausel ist nicht an den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu messen. Hier sind folgende Kriterien maßgeblich:

    2.1 Hängt die Individualvereinbarung von der Wirksamkeit der Formularklausel ab, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel zwangsläufig die Unwirksamkeit der Individualvereinbarung zur Folge.

    2.2 Bilden die beiden Vereinbarungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft, ist bei Nichtigkeit der Formularklausel die gesamte Renovierungsvereinbarung nichtig.

    2.3 Sind die beiden Vereinbarungen dagegen voneinander unabhängig, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel auf die Wirksamkeit der Individualvereinbarung keinen Einfluss.

Von der unter Ziffer 2.2 genannten Variante kann möglicherweise ausgegangen werden, wenn die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Wird die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart, so liegt nach Ansicht des BGH die unter Ziffer 2.3 genannte Variante vor.

Wen trifft die Räum- und Streupflicht?

Die Beseitigung von Schnee und Eis ist in der Regel Aufgabe des Grundstückseigentümers oder Vermieters, denn diesem obliegt die Verkehrssicherungspflicht. Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Zur Übertragung der Verkehrssicherungspflicht reicht es nicht aus, wenn die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung geregelt ist.

Der Vermieter muss aber nicht selbst zu Schippe und Streumitteln greifen. Er kann die Arbeiten durch einen Hausmeister erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumdienst oder Hausmeisterdienst beauftragen und dadurch seine Verkehrssicherungspflicht erfüllen. Die anfallenden Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Vermieter muss Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht kontrollieren

Aber auch wenn der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter abwälzt, muss er kontrollieren, ob der Mieter seinen Pflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist. Wenn er dies nicht tut und der Mieter nur unzureichend geräumt oder gestreut hat, haftet der Vermieter unter Umständen im Schadensfall.

Grundsätzlich muss der Streupflichtige einige Vorgaben beachten. Diese finden sich meistens in städtischen Satzungen.

Wann geräumt werden muss

Werktags muss der Winterdienst in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab 8 beziehungsweise 9 Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen (zum Beispiel Kneipen, Restaurants oder Kinos) muss noch bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen.

Wo geräumt werden muss

Geräumt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mindestens auf einer Breite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden. Wege zu Mülltonnen oder Garagen müssen auf einer Breite von mindestens einem halben Meter begehbar gemacht werden.

Streupflicht bei Glatteis

Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. In vielen Städten sind Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff verboten, empfohlen werden hingegen Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals geräumt und gestreut werden. Wenn die Schneebeseitigung wegen anhaltenden Schneefalls sinnlos ist, entfällt die Räumpflicht. Im Streitfall muss der Streupflichtige hierfür jedoch den Nachweis erbringen, wenn er sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, er habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt.

Mieter muss für Vertretung sorgen

Wenn der Mieter laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, jedoch verhindert ist, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee fegen und bei Glatteis streuen, der Vermieter muss hierfür Geräte und Material zur Verfügung stellen.

Unfall durch Verletzung der Räum- und Streupflicht

Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, kann der gestürzte Passant unter Umständen Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, wenn die Räumpflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten wurden. Hat der betroffene Passant jedoch leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm gegebenenfalls ein Mitverschulden angerechnet werden, auch wenn eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht festgestellt werden konnte.

Erhöhung der Kostenmiete bei Sozialwohnungen

Für öffentlich geförderte Wohnungen wie Sozialwohnungen ist der Vermieter an die Kostenmiete gebunden. Voraussetzung für eine Mieterhöhung bei solchem preisgebundenem Wohnraum ist daher, dass sich die laufenden Aufwendungen des Vermieters erhöht haben.

In das Berechnen der Kostenmiete bei öffentlich geförderten Wohnungen fließen Kapital- und Bewirtschaftungskosten ein. Dies ergibt sich aus der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsverordnung/II. BV). Teil der Bewirtschaftungskosten sind neben der Abschreibung, den Betriebskosten und dem Mietausfallwagnis die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Diese werden als Pauschalen angesetzt.

Pauschalen für Verwaltung und Instandsetzung steigen zum 1.1.2017

Die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen sind indexiert und werden alle drei Jahre anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst. Zum 1.1.2017 war es wieder so weit. Maßgeblich ist die Erhöhung des Verbraucherpreisindex, die im Oktober 2016 gegenüber dem Oktober 2013 eingetreten ist. Hieraus ergibt sich eine Erhöhung der Pauschalen um 1,89 Prozent.

Nachfolgend die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen im Überblick.

Verwaltungskostenpauschale gemäß § 26 II. BV (pro Jahr)

2014-2016

Seit 1.1.2017

Je Wohnung

279,35 Euro

284,62 Euro

Je Garagen- oder Einstellplatz

36,44 Euro

37,12 Euro

Je Eigentumswohnung

334,00

340,31 Euro

Instandhaltungskosten gemäß § 28 II. BV (pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr)

2014-2016

Seit 1.1.2017

in Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres …



… weniger als 22 Jahre zurückliegt

8,62 Euro

8,78 Euro

… mindestens 22 Jahre zurückliegt

10,93 Euro

11,14 Euro

… mindestens 32 Jahre zurückliegt

13,97 Euro

14,23 Euro

Abschlag bei eigenständiger gewerblicher Lieferung von Wärme

0,24 Euro

0,24 Euro

Abschlag, wenn Mieter Kosten kleinerer Instandhaltungen trägt

1,28 Euro

1,30 Euro

Zuschlag für Aufzug

1,22 Euro

1,24 Euro

Zuschlag für Schönheitsreparaturen, sofern der Vermieter sie trägt

10,32 Euro

10,50 Euro

Pro Garagen- oder Einstellplatz

82,60 Euro

84,16 Euro

Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum nach geänderten Pauschalen

Aufgrund der geänderten Pauschalen kann der Vermieter die neue Kostenmiete berechnen und bei einer preisgebundenen Wohnung eine Mieterhöhung erklären. Diese erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Vermieters, in der die Erhöhung berechnet und erläutert werden muss. Der Berechnung der neuen Kostenmiete muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beigefügt werden. Anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden.

Eine diesen Anforderungen entsprechende Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass vom Ersten des Folgemonats an die erhöhte Miete zu zahlen ist. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter die Erklärung bis zum 15. des Monats abgibt. Wenn die Erklärung erst später abgegeben wird, erhöht sich die Miete erst zum Ersten des übernächsten Monats.

Mieterhöhung nach Änderung der Baualtersklasse

Da sich die Instandhaltungskostenpauschale auch nach dem Alter des Gebäudes richtet, kann sich eine Erhöhung der Kostenmiete auch daraus ergeben, dass ein Gebäude in eine andere Baualtersklasse „rutscht“. Im Jahr 2017 rücken Gebäude aus den Jahren 1995 beziehungsweise 1985 in die nächsthöhere Baualtersklasse auf.

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