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Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht es einem Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums wie ein Alleineigentümer zu nutzen.

In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften sind Sondernutzungsrechte zu Gunsten einiger Eigentümer bestellt. Ein Sondernutzungsrecht erlaubt es dem berechtigten Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer zu nutzen (positive und negative Komponente). Haupt-Anwendungsfälle des Sondernutzungsrechts sind Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen, Dachböden und Kellerabteile. Die betroffenen Bereiche bleiben Gemeinschaftseigentum und unterliegen daher weiterhin der Verwaltung durch die Gemeinschaft.

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Vereinbarungen der Wohnungseigentümer

Vereinbarungen sind neben Beschlüssen ein Weg der gemeinschaftlichen Willensbildung der Wohnungseigentümer. Vor allem in Bereichen, in denen mangels Beschlusskompetenz keine Beschlussfassung möglich ist, kommt Vereinbarungen eine wichtige Funktion zu.

Wohnungseigentümer regeln die Angelegenheiten der laufenden Verwaltung im Regelfall durch Beschluss. Beschlüsse binden die Rechtsnachfolger der Eigentümer (z. B. Käufer, Erben, Erwerber in der Zwangsversteigerung) auch ohne Eintragung im Grundbuch. Die Eigentümer können aber nicht alles durch Beschluss regeln: Voraussetzung für eine Entscheidung durch Beschluss ist die Beschlusskompetenz. Diese kann sich aus dem Gesetz oder einer vereinbarten Öffnungsklausel ergeben. Beschlüsse, die ohne Beschlusskompetenz gefasst wurden, sind nichtig.

Für Entscheidungen über Fragen, für die sie keine Beschlusskompetenz haben, müssen die Eigentümer also einen anderen Weg der gemeinschaftlichen Willensbildung wählen. Hier steht den ihnen der Weg der Vereinbarung offen. Mithilfe einer Vereinbarung können die Wohnungseigentümer ergänzend zum oder abweichend vom WEG ihr Verhältnis untereinander regeln (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG), und zwar sowohl in den Bereichen, für die sie keine Beschlusskompetenz haben als auch dort, wo sich auch per Beschluss entscheiden könnten. Im Frage kommen hier sowohl allgemeine Verwaltungsangelegenheiten als auch z. B. Gebrauchsregelungen für Sonder- oder Gemeinschaftseigentum (§ 15 WEG) oder Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 Abs. 1 WEG).

Für eine wirksame Vereinbarung bedarf es der Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer. Um eine Vereinbarung zu treffen, muss nicht unbedingt eine Eigentümerversammlung stattfinden. Die Eigentümer können Vereinbarungen in jedem denkbaren Rahmen treffen. Sogar eine stillschweigende Vereinbarung ist möglich, auch wenn dies die Ausnahme sein dürfte.

Wirkung der Vereinbarung

Wichtigster Unterschied zur Entscheidung durch Beschluss ist, dass Vereinbarungen zunächst nur unter denjenigen wirken, die daran mitgewirkt haben, also den Personen, die zum Zeitpunkt der Vereinbarung Wohnungseigentümer waren. Hier spricht man von einer schuldrechtlichen Wirkung. Sonderrechtsnachfolger der Eigentümer sind an eine Vereinbarung hingegen nur gebunden, wenn diese als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Dadurch wird eine Vereinbarung verdinglicht.

Bei Vereinbarungen mit bestimmten Inhalten ist für deren Wirksamkeit die Zustimmung derjenigen erforderlich, zu deren Gunsten eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht. Dies sind Vereinbarungen, mit denen Sondernutzungsrechte begründet, verändert, aufgehoben oder übertragen werden (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Alle anderen Vereinbarungen bedürfen grundsätzlich nicht der Zustimmung Dritter.

Inhaber anderer Rechte (z. B. Nießbrauch, Dienstbarkeit, Wohnungsrecht) müssen hingegen zustimmen, wenn ihr Recht durch eine Vereinbarung beeinträchtigt wird. Ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls.

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Eigentümerversamlung

Die Eigentümerversammlung dient der Wohnungseigentümergemeinschaft als zentrales Gremium. Hier entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Mindestens einmal jährlich muss der WEG-Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen. In der Eigentümerversammlung entscheiden die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters, die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung), den Wirtschaftsplan und Sonderumlagen, die Entlastung des Verwalters, die Wahl des Verwaltungsbeirats, bauliche Maßnahmen und vieles mehr. Die Eigentümer treffen ihre Entscheidungen in der Regel per Mehrheitsbeschluss. Je nach dem anwendbaren Stimmprinzip wird die Mehrheit unterschiedlich berechnet. Gesetzliches Stimmprinzip ist das Kopfprinzip. Dieses kann in der Teilungserklärung zugunsten des Objektprinzips oder des Wertprinzips abbedungen werden.

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Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die von den Gemeinden erhoben wird. Geregelt ist sie im Grundsteuergesetz (GrStG). Verwaltungsanweisungen finden sich in den Grundsteuer-Richtlinien (GrStR).

Steuergegenstand der Grundsteuer ist der Grundbesitz. Was als Grundbesitz gilt (land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz, bebaute und unbebaute Grundstücke) und wie dieser zu bewerten ist, steht im Bewertungsgesetz (BewG). Hierzu gibt es außerdem die Bewertungsrichtlinien Grundvermögen (BewRGr). Sonderregelungen bestehen für die neuen Bundesländer.

Berechnung der Grundsteuer

Berechnet wird die Grundsteuer regelmäßig wie folgt: Der Einheitswert des Grundbesitzes wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Auf den sich ergebenden Steuermessbetrag kommt ein Hebesatz zur Anwendung, den die jeweilige Gemeinde festlegt (ca. 300 bis 700 Prozent). Die Steuermesszahl beträgt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 6 Promille, ansonsten 3,5 Promille, abweichend hiervon für Einfamilienhäuser 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswertes und 3,5 Promille für den Rest, für Zweifamilienhäuser 3,1 Promille. Bei den Hebesätzen wird zwischen Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (alle anderen Grundstücke) unterschieden.

Die für das Kalenderjahr festgesetzte Grundsteuer ist in 4 gleichen Teilbeträgen zum 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11 zu zahlen. Ein Antrag auf Jahreszahlung zum 1.7. ist möglich.

Reform der Grundsteuer geplant

Die Grundsteuer soll reformiert werden, da Zweifel an ihrer Verfassungsmäßigkeit bestehen. Grund dafür ist in erster Linie, dass die Einheitswerte, die zur Ermittlung der Grundsteuer verwendet werden, auf Feststellungen beruhen, die (für die alten Bundesländer) zum 1.1.1964 durchgeführt wurden. Für die Umsetzung der Grundsteuerreform werden drei verschiedene Modelle diskutiert.

Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig

Die Grundsteuer gehört gemäß Betriebskostenverordnung zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Voraussetzung für eine Abwälzung der Grundsteuer auf den Mieter in der Betriebskostenabrechnung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag.

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Betriebskosten

Umlagefähige Betriebskosten

Zu den Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung zählen die Grundsteuer, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten (Heizung und Warmwasser), Kosten für den Aufzug/Fahrstuhl, Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung, Kosten der Gebäudereinigung, Kosten für Gartenpflege/Gärtner, Beleuchtungskosten, Kosten für den Schornsteinfeger, Kosten für den Hausmeister/Hauswart, Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für die Antennenanlage, Satellitenanlage oder den Kabelanschluss. Sonstige Kosten, die den aufgezählten Positionen vergleichbar sind, kann der Vermieter dann als Betriebskosten umlegen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich definiert sind. Hier können etwa die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern und Feuerlöschern oder die Reinigung der Dachrinne als umlagefähig vereinbart werden.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen können auch solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind, wie Bewachungskosten. Auch Verwaltungskosten sind bei der Gewerbemiete umlagefähig.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter darf Betriebskosten nicht in beliebiger Höhe umlegen. Vielmehr muss er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, was aber nicht bedeutet, dass er stets den billigsten Anbieter für eine Leistung wählen muss. Soweit Betriebskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen, muss der Mieter diese nicht tragen.

Betriebskostenabrechnung

Üblicherweise ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet. Dann muss der Vermieter einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung – oft auch Nebenkostenabrechnung genannt – aufstellen. Hierbei muss der Vermieter bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen sowie Fristen beachten. So muss der Vermieter von Wohnraum dem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums übersenden. Versäumt er diese Frist, kann er vom Mieter keine Nachzahlung verlangen, die über die vereinbarten Vorauszahlungen hinausgeht. Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt die Abrechnungsfrist nicht.

Statt einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten können die Vertragsparteien auch eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Dann ist eine Abrechnung über die Betriebskosten entbehrlich.

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Grundsteuerreform

Bereits seit längerer Zeit wird über die Grundstücksbewertung bzw. eine Reform der Grundsteuer diskutiert. Nun ist das Vorhaben konkreter geworden. Der Bundesrat hat am 4.11.2016 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes beschlossen und damit das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet.

Die Grundsteuer baut bisher auf den sog. Einheitswerten auf. Diese beruhen auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1964. In den neuen Bundesländern wird sogar noch auf die Wertverhältnisse zum 1.1.1935 abgestellt. Zwar werden damit für alle Grundstücke gleichermaßen keine zeitnahen Werte herangezogen. Dies ist dennoch verfassungsrechtlich problematisch. Der BFH geht von einer Verfassungswidrigkeit seit 1.1.2008 aus; aktuell sind mehrere Verfahren beim BVerfG anhängig. Es ist nicht auszuschließen, dass es im Laufe der letzten Jahrzehnte zwischen einzelnen Grundstücksarten zu Wertverzerrungen gekommen ist, die gegen das Gleichheitsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG verstoßen.

Zugleich ist die Grundsteuer mit einem jährlichen Steueraufkommen von ca. 13 Mrd. EUR aber eine wichtige Einnahmequelle. Deshalb wird seit einigen Jahren über ein Update der Grundstücksbewertung nachgedacht. Angesichts von rund 35 Mio. Grundstücken wird ein möglichst einfaches Bewertungsverfahren angestrebt, damit diese Mammutaufgabe durch die Finanzverwaltung gestemmt werden kann. Eine neue Hauptfeststellung - wie zuletzt in 1964 - würde die Verwaltung angesichts des aktuellen Personalbestands jahrzehntelang binden.

Was ändert sich?

Die Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer sollen neu gefasst werden. Basis für die Erhebung der Grundsteuer wird künftig der sog. Grundsteuerwert sein. Für das Grundvermögen wird anstelle eines gemeinen Werts (Verkehrswert) ein sog. Kostenwert ermittelt, der das Investitionsvolumen für das Grundstück abbildet.

Für alle Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Betriebe wird auf den 1.1.2022 eine Neubewertung erfolgen. Geplant ist, künftig alle 6 Jahre eine Hauptfeststellung durchzuführen. Deshalb wird das neue Bewertungsverfahren so ausgestaltet sein, dass die künftigen Bewertungen weitgehend automationsgestützt erfolgen können.

Unbebaute Grundstücke sollen nach dem Bodenrichtwert bewertet werden, welcher sich aus den durchschnittlichen Verkaufspreisen ableitet. Für bebaute Grundstücke wird zusätzlich noch der Wert des Gebäudes ermittelt.

Formell wird dies durch eine Änderung des Grundgesetzes abgesichert, in welchem die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes geregelt wird. Auch soll den Bundesländern die Kompetenz eingeräumt werden, die maßgebenden Steuermesszahlen für das jeweilige Land zu bestimmen.

Was bleibt gleich?

Bleiben soll hingegen das bisherige 3-stufige Verfahren: Auf der 1. Stufe wird der Grundsteuerwert für das Grundstück ermittelt und festgestellt. Dieser Wert wird auf der 2. Stufe mit einer Steuermesszahl multipliziert und als Steuermessbetrag festgestellt. Dieser wiederum ist die Grundlage für die Gemeinde, die auf der 3. Stufe den jeweiligen Hebesatz darauf anwendet und die Grundsteuer festsetzt.

Die Änderungen im Detail

Gesetzestechnisch ist vorgesehen, das Bewertungsgesetz (BewG) um einen 7. Abschnitt zu ergänzen, welcher die Grundlagen der Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022 enthält.

Die §§ 204 -216 BewG-E beinhalten die allgemeinen Grundlagen zur Ermittlung und Feststellung der Grundsteuerwerte mit Hauptfeststellung, Fortschreibungen, Nachfeststellung bzw. Aufhebung, Änderung oder Nachholung der Feststellungen. Auch der Umfang der wirtschaftlichen Einheiten, die maßgebenden Wertverhältnisse und die Erklärungs- bzw. Mitteilungspflichten sollen darin geregelt werden.

Die §§ 217 - 226 BewG-E werden die zur Bewertung von land- und forstwirtschaftlichen Vermögen erforderlichen Rechtgrundlagen, einschließlich der Abgrenzung zu Grundvermögen bzw. Sonderregeln für Kleingartenland und Dauerkleingartenland enthalten. Weitere Detailfragen betreffen die Höhe der Tierbestände bzw. land- und forstwirtschaftliche Sondernutzungen.

Die Bewertungsregeln für Grundvermögen sollen in den §§ 227 - 238 BewG-E geregelt werden. Diese enthalten die Begriffsbestimmung für Grundvermögen, unbebaute bzw. bebaute Grundstücke, ebenso wie eine Einteilung für die Bewertung in Grundstücksgruppen. Dazu gehören auch die Ermittlung des Gebäudewerts und Sonderfälle wie ein Erbbaurecht oder Gebäude auf fremdem Grund und Boden.

Schließlich sollen die §§ 239 - 241 BewG-E Anwendungsvorschriften und Übergangsregelungen enthalten.

Ergänzt und für die Praxis konkretisiert werden die gesetzlichen Regelungen durch die Anlagen 27 - 36, in denen die Ertragswerte je Quadratmeter, Ar bzw. Hektar und Region für die einzelnen Nutzungen (landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, weinbaulich, gärtnerisch, Hofstelle, Abbauland, Geringstland bzw. Unland) enthalten sind. Ebenso sind darin den Ertragswert erhöhende Umstände und Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten sowie Tierbestandsgruppen nach der Flächenabhängigkeit enthalten. Ebenfalls im Detail geregelt werden darin die für die Gebäudebewertung wesentlichen Pauschalherstellungskosten.

Aus der Sicht des Praktikers

Ein Großteil der Regelungen, insbesondere die formellen und allgemeinen Grundlagen sowie die Abgrenzungen, sind den bisherigen Regelungen nachempfunden und enthalten für die Praxis im Grundsatz keine wesentlichen Neuerungen.

In technischer Hinsicht ist eine Vernetzung der Finanzämter mit den Katasterämtern und Grundbuchämtern vorgesehen, um die dortigen Daten als Grundlage für die Wertermittlung ziehen zu können (sog. Grundstücksdatenbank).

Für die Bewertung der Grundstücke werden die für jede Gemeinde durch deren Gutachterausschuss festzulegenden Bodenrichtwerte zentrale Bedeutung haben. Aus Fläche x Bodenrichtwert errechnet sich der sog. Kostenwert für unbebaute Grundstücke.

Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert ebenfalls ein Kostenwert ermittelt. Für den Gebäudewert kommt den Pauschalherstellungskosten (PHK) und der jeweiligen Brutto-Grundfläche (BGF) grundlegende Bedeutung zu. Die PHK sind in einer Anlage 36 gestuft nach Gebäudetypen und Baujahrgruppen festgelegt. Die Einteilungen und Abstufungen haben sich bereits bei der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Grundbesitzbewertung bewährt. Vom so ermittelten Gebäudewert wird abschließend eine Alterswertminderung abgezogen.

Beispiel: Berechnung für ein Einfamilienhaus

Bodenwert: 500 qm x 250 EUR/qm


125.000 EUR

Gebäudewert: BGF 300 qm x PHK 730 EUR/qm

219.000 EUR

abzüglich 60 % Alterswertminderung

131.400 EUR 87.600 EUR

Kostenwert


212.600 EUR

Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben wird weiterhin ein Ertragswert wie folgt ermittelt: Die Summe der (typisierten) Reinerträge des Betriebs wird mit dem Faktor 18,6 kapitalisiert; dies ergibt den Grundsteuerwert. Neu wird sein, dass insbesondere der Wohnteil auf einer Hofstelle künftig dem Grundvermögen zugerechnet wird. Auch ein gesonderter Wert für die Hofstelle ist neu; gleiches gilt für die aufgegebene Differenzierung in aktive bzw. in verpachtete Betriebe/Stückländereien.

Zusätzliche Entschließung

In einer zusätzlichen Entschließung bittet der Bundesrat die Bundesregierung sicherzustellen, dass es insbesondere für land- und forstwirtschaftliche Betriebe keine grundsteuerliche Mehrbelastung eintritt und es auch zu keinem Anstieg der Mietnebenkosen kommt. Die Grundsteuerreform soll insgesamt aufkommensneutral sein.

Außerdem soll der Verwaltung für die Umsetzung der Reform ausreichend Zeit gegeben werden; eine Erhebung der Grundsteuer auf Basis der reformierten Werte würde danach erstmals in 2027 erfolgen.

Das weitere Gesetzgebungsverfahren

In den nächsten Wochen wird sich nun die Bundesregierung mit dem Gesetzentwurf der Bundesländer befassen. Dieser wird dann zusammen mit einer Stellungnahme dem Bundestag zur Entscheidung zugeleitet werden. Es bleibt zu hoffen, dass das Gesetzgebungsverfahren noch in 2017 abgeschlossen werden kann. Das Gesetz soll am Tag nach der Verkündung in Kraft treten.

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Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind wichtige Grundlage einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG begründet.

In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden wird. Diese Aufteilung hat zur Folge, dass jede Wohnung bzw. Gewerbeeinheit einzeln veräußert und belastet werden kann. Auch Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung begründet werden.

Gemeinschaftsordnung und Hausordnung

Im Regelfall enthalten Teilungserklärungen neben der eigentlichen formellen Aufteilung als 2. Teil noch die sog. Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung. Diese regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und kann vom WEG abweichende Bestimmungen enthalten, soweit das Gesetz abdingbar ist. Auch eine Hausordnung oder die Bestellung des ersten Verwalters können dort mit geregelt und enthalten sein, wobei die Erstbestellung des Verwalters auf höchstens 3 Jahre begrenzt ist.

Grundbucheintrag der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für die Wohnungseigentümer verbindlich. Änderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen wiederum im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein.

Aufteilungsplan

Bestandteil der Teilungserklärung ist der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan. Dieser ist Voraussetzung dafür, dass Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sind. Er soll auch Sondereigentum von anderem Sondereigentum und vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Alle zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörenden Räume sind mit derselben Nummer zu versehen. Die Zeichnung, die Siegel und Unterschrift der Baubehörde tragen muss, soll gewährleisten, dass die Zuordnung eines jeden Raumes unmissverständlich erkennbar ist.

Eine über die Zuordnung hinausgehende Wirkung hat der Aufteilungsplan nicht. So legen etwa Nutzungseintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen (z. B. „Café“) nach Auffassung des BGH keine verbindliche Zweckbestimmung der Räume fest.

Abweichende Bauausführung

Es kommt immer wieder vor, dass die tatsächliche Bauausführung von der Teilungserklärung und/oder dem Aufteilungsplan abweicht oder Räume (z. B. Kellerräume) vertauscht sind (hierzu: Deckert erklärt - Abweichende Bauausführung). Je nachdem, wie sich der Fehler darstellt, können Ansprüche auf Herstellung des plangemäßen Zustands, aber u. U. auch auf Änderung des Aufteilungsplans in Betracht kommen.

Wahl des Verwaltungsbeirats

Der Verwaltungsbeirat wird von den Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss gewählt.

Bei der Wahl des Verwaltungsbeirats in der Eigentümerversammlung muss über die Wahl jedes Beiratsmitglieds einzeln abgestimmt werden. Eine sog. „Blockwahl“, in der sich zum Beispiel drei Personen als Team zur Wahl stellen, ist nicht zulässig

Vorsitz im Verwaltungsbeirat

Nach der Wahl bestimmen die Beiräte unter sich einen Vorsitzenden und einen Stellvertreter. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Eigentümer über den Vorsitz entscheiden, ist dies maßgeblich.

Amtszeit des Verwaltungsbeirats

Zur Dauer der Amtszeit des Beirats enthält das Gesetz keine Vorgaben, so dass Beiräte grundsätzlich auf unbestimmte Zeit gewählt sind. Aus der Gemeinschaftsordnung kann sich etwas anderes ergeben. Ansonsten ist es sinnvoll, den Beirat nur für eine bestimmte Zeit zu bestellen, um nicht gegebenenfalls den Beirat abwählen zu müssen, was für Unruhe sorgt.

Auf abweichende Amtszeit von Beirat und Verwalter achten

Bei einer zeitlichen Befristung sollten die Eigentümer darauf achten, dass die Amtszeiten von Verwaltung und Beirat nicht gleichzeitig enden. Sonst kann die Situation eintreten, dass es niemanden gibt, der wirksam eine Eigentümerversammlung einberufen kann. Im ungünstigsten Fall müsste zu diesem Zweck dann das Gericht bemüht werden. Das lässt sich durch abweichende Amtszeiten von Verwalter und Beirat vermeiden.

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Haftung des Verwaltungsbeirats

Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats einer WEG haften für Schäden, die sie im Rahmen ihrer Tätigkeit verursachen.

Bei der Haftung des Beirats ist zu unterscheiden zwischen der Haftung gegenüber der WEG und gegenüber außenstehenden Dritten.Haftung des Beirats gegenüber der WEG

Die Beiratsmitglieder haften gegenüber den Wohnungseigentümern, wenn durch ihre Tätigkeit ein Schaden entsteht. Haftungsvoraussetzungen sind

  • Eintritt eines Schadens bei der WEG
  • Handlung oder Unterlassen ist kausal für den Schaden
  • Verschulden, das heißt Vorsatz oder Fahrlässigkeit.
Haftungsbeschränkung im Vorhinein

Da die Haftung für Beiräte eine nicht zu unterschätzende Gefahr darstellt und dies manchen Eigentümer von einer Kandidatur als Beirat abhalten dürfte, ist es ratsam, die Beiratsmitglieder von ihrer Haftung zu befreien, soweit das möglich ist.

So kann die Haftung für Fahrlässigkeit im Vorhinein grundsätzlich ausgeschlossen werden. Bei der Verwendung vorformulierter Haftungsausschlüsse ist allerdings Vorsicht geboten, da der Verwender durch Formularvertrag die Haftung für grobe Fahrlässigkeit nicht ausschließen kann. Die Haftung für Vorsatz kann im Vorhinein nicht ausgeschlossen werden.

Eine Haftungsbeschränkung muss immer für den konkret bestellten Beirat beschlossen werden. Ein genereller Beschluss hierzu ist nicht möglich.

Keine nachträgliche Haftungsbefreiung des Beirats

Ist es durch das Handeln der Beiräte zu einem Schaden der WEG gekommen und keine Haftungsbeschränkung vorgesehen, kann diese nicht nachgeholt werden. Die WEG würde durch eine nachträgliche Haftungsbefreiung auf berechtigte Ansprüche verzichten. Dies entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Haftung gegenüber Dritten

Die Beiratsmitglieder haften gegenüber außenstehenden Personen nach den allgemeinen Vorschriften. Hier gilt für Beiräte nichts Besonderes. Auch wenn eine Haftungsbeschränkung wirksam vorgesehen ist, gilt diese nur zwischen Beiräten und WEG, nicht jedoch für die Haftung gegenüber Dritten.

Erweckt ein Beiratsmitglied bei einem Dritten fälschlicherweise den Eindruck, für die WEG handeln zu dürfen (zum Beispiel für diese einen Vertrag schließen zu dürfen), haftet er gegenüber dem Dritten nach § 179 BGB als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Der Geschädigte kann dann nach seiner Wahl Schadensersatz oder Erfüllung verlangen.

Keine Kollektivhaftung

Für alle Haftungstatbestände gilt: Die Haftung trifft nicht den Beirat insgesamt, sondern die einzelnen Beiratsmitglieder. Dementsprechend ist für jedes einzelne Mitglied zu prüfen, ob diesem ein Verschulden vorzuwerfen ist.

Haftpflichtversicherung für Beiräte

Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht es, eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für die Beiratsmitglieder abzuschließen. Bei entsprechender Beschlussfassung muss die Gemeinschaft die Kosten hierfür tragen.


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Nichteigentümer als Verwaltungsbeirat

Ein Nichteigentümer hat auch dann kein allgemeines Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung, wenn er Mitglied des Verwaltungsbeirats ist. Er darf nur insoweit teilnehmen, als sein Aufgabenbereich als Beirat betroffen ist.

Hintergrund: Nichteigentümer ist Beirat

In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Beteiligung von Garageneigentümern an den Verwalterkosten.

In der Versammlung anwesend war auch ein Nichteigentümer, der allerdings dem Verwaltungsbeirat angehört.

Ein Wohnungseigentümer hat den Beschluss angefochten. Er meint, durch die Anwesenheit des Beirats, der nicht Wohnungseigentümer in der Anlage ist, sei der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt.

Entscheidung: Verstoß gegen Nichtöffentlichkeit

Die Anfechtungsklage hat Erfolg.

Der angegriffene Beschluss ist fehlerhaft, weil der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt wurde. Es war ein Nichteigentümer auf der Versammlung zugegen. Das verstößt gegen § 24 Abs. 1 WEG, wonach Beschlüsse nur auf einer „Versammlung der Wohnungseigentümer“ gefasst werden können. Dies soll die Willensbildung der Wohnungseigentümer vor fremden Einflüssen bewahren. Da ein solcher Einfluss - und sei es nur die Scheu, vor fremden Zuhörern zu reden - bei der Teilnahme Fremder nie auszuschließen ist, führt die Anwesenheit von Nichteigentümern grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl gefassten Beschlüsse.

Hieran ändert sich nichts dadurch, dass der anwesende Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirats war. Selbst wenn man ein Anwesenheitsrecht eines nicht dem Kreis der Wohnungseigentümer entstammenden Beiratsmitglieds bejaht, reicht es nur so weit, wie dessen spezifischer Aufgabenbereich betroffen ist. So darf der Verwaltungsbeirat über das Ergebnis seiner Prüfung der Jahresabrechnung berichten, aber nicht ohne jeden Bezug zu seinen spezifischen Aufgaben an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

Um eine derartige spezifische Aufgabe des Beirats ging es hier nicht. Es stand vielmehr die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Abstimmung. Dies betraf weder nach dem Gesetz spezifische Aufgaben des Verwaltungsbeirats, noch lag hier im besonderen Fall eine besondere Notwendigkeit seiner Teilnahme vor.

(AG Idstein, Urteil v. 7.9.2015, 32 C 7/15)

Hinweis: Grundsätzlich nur Wohnungseigentümer wählbar

Nach § 29 Abs. 1 WEG dürfen nur Mitglieder der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Werden dennoch Nichteigentümer gewählt, ist dies aber nur anfechtbar und nicht nichtig, sodass auch Nichteigentümer Mitglied im Verwaltungsbeirat sein können, wenn ihre Wahl unangefochten bleibt.

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Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats

Der Verwaltungsbeirat der WEG hat bestimmte Aufgaben und Pflichten. Diese sind im Gesetz nur in sehr allgemeiner Form geregelt. Erweiterungen durch Gemeinschaftsordnung oder Beschluss sind möglich.

Gesetzlich vorgegebene Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats sind,

  • den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen
  • den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen.
Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat

Die Rechnungsprüfung ist eine zentrale Aufgabe des Verwaltungsbeirats der WEG. Der Beirat muss die Abrechnung rechnerisch und sachlich prüfen, bevor diese in der Versammlung zur Abstimmung gestellt wird. Zur Prüfung gehört es auch, die Richtigkeit der Kostenverteilung zu kontrollieren.

Protokollunterzeichnung durch Beiratsvorsitzenden

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats (oder sein Vertreter) hat zudem nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG die Aufgabe, das Protokoll von Eigentümerversammlungen mit zu unterschreiben (neben dem Vorsitzenden der Versammlung, das ist in der Regel der Verwalter, und einem Wohnungseigentümer).

Einberufung von Eigentümerversammlungen

Auch kann der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn es keinen Verwalter gibt oder sich dieser pflichtwidrig weigert, zu einer Versammlung zu laden (§ 24 Abs. 3 WEG).

Der Beiratsvorsitzende hat aber kein originäres Recht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ruft der Vorsitzende eine Versammlung ein, ohne hierzu befugt zu sein, kann der Verwalter die Versammlung verhindern.

Weitere Aufgaben für den Beirat

Neben diesen Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss der Wohnungseigentümer weitere Aufgaben und Vollmachten erteilt werden, zum Beispiel

  • Abschluss des Verwaltervertrags
  • Erteilung von Aufträgen gemeinsam bzw. in Abstimmung mit der Verwaltung
  • Mithilfe bei bestimmten Verwaltungsmaßnahmen.

Da die Eigentümer den Verwaltungsbeirat nicht durch Beschluss zu Leistungen zwingen können, kommt ein Auftrag erst zustande, wenn der Beirat die Übernahme akzeptiert hat. Der Beirat sollte sich daher in einer Versammlung, die Beschlüsse über zusätzliche Aufgaben/Aufträge fasst, ausdrücklich darüber erklären, ob er einen Auftrag annimmt oder ablehnt.

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