Äußerungen auf Eigentümerversammlung ist WEG-Sache

Hintergrund: Umstrittene Äußerungen auf Eigentümerversammlung

Ein Wohnungseigentümer verlangt von einem anderen Eigentümer aus derselben Gemeinschaft die Unterlassung und den Widerruf von Äußerungen, die dieser auf einer Eigentümerversammlung getätigt hat. Das AG Buxtehude, das im Bezirk des OLG Celle liegt, hat die Klage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil hat der unterlegene Eigentümer Berufung beim LG Stade eingelegt. Das LG Stade hat die Berufung als unzulässig verworfen. Es handle sich um eine WEG-Streitigkeit gemäß § 43 Nr. 1 WEG. Für Berufungen in WEG-Sachen im Bezirk des OLG Celle sei das LG Lüneburg als zentrales WEG-Berufungsgericht zuständig.

Entscheidung: Streit ist WEG-Sache

Bei dem Streit der Wohnungseigentümer über Äußerungen auf einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine WEG-Sache im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG.

Zu den Wohnungseigentumssachen gehören gemäß § 43 Nr. 1 WEG unter anderem Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander; diese Bestimmung ist weit auszulegen. Ausschlaggebend für die Zuständigkeit des Gerichts ist nicht die jeweilige Rechtsgrundlage, aus der die Ansprüche hergeleitet werden, sondern allein der Umstand, ob das von einem Wohnungseigentümer in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist.

Ob Streitigkeiten wegen unwahrer Tatsachenbehauptungen oder ehrverletzender Meinungsäußerungen Wohnungseigentumssachen sind, wird unterschiedlich beurteilt.

Dem BGH zufolge liegt eine WEG-Streitigkeit vor, wenn ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung beziehungsweise auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen wird, die er in einer Eigentümerversammlung getätigt hat, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben.

Äußerungen eines Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung stehen in aller Regel in einem Zusammenhang mit den sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer. Der Zusammenhang ergibt sich daraus, dass die Eigentümerversammlung das Willensbildungsorgan der Gemeinschaft ist. Sie dient der Erörterung und Beschlussfassung. Äußerungen in der Eigentümerversammlung tragen zur Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft bei.

Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass eine Äußerung eines Wohnungseigentümers in keinem Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis steht. Davon kann aber nur ausnahmsweise dann ausgegangen werden, wenn die Äußerung nur gelegentlich der Eigentümerversammlung getätigt wird. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor.

Verweisung an zuständiges Gericht ausnahmsweise möglich

Da es sich bei der vorliegenden Streitigkeit um eine WEG-Sache handelt, ist für die Entscheidung über die Berufung das LG Lüneburg als zentrales WEG-Berufungsgericht zuständig. Gleichwohl hätte das unzuständige LG Stade die Berufung nicht ohne Weiteres verwerfen dürfen, sondern die Sache an das LG Lüneburg verweisen müssen. Zwar kann eine beim falschen Gericht eingelegte Berufung grundsätzlich nicht an das richtige Gericht verwiesen werden. Das gilt aber nicht ausnahmslos. Ist - wie im vorliegenden Fall - für eine Fallgruppe noch nicht geklärt, ob es sich um eine WEG-Sache handelt oder nicht und kann man hierüber mit guten Gründen unterschiedlicher Auffassung sein, kommt ausnahmsweise eine Verweisung an das zuständige Gericht in Betracht.

(BGH, Beschluss v. 17.11.2016, V ZB 73/16)

Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters auch bei fristloser

Nr. 201/2016

Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB* berücksichtigen

Urteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB* trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nicht gegeben ist.

Sachverhalt und Prozessverlauf

Die 97-jährige Beklagte zu 1 hat - zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann – im Jahr 1955 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine Dreizimmerwohnung in München und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die (bettlägerige) Beklagte zu 1 bewohnt die Dreizimmerwohnung und steht seit einigen Jahren aufgrund einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Der Beklagte zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung. Seit dem Jahr 2007 ist er Betreuer der Beklagten zu 1 und pflegt sie ganztägig. Im Jahr 2015 äußerte der Beklagte zu 2 in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Klägerin. Die Klägerin sprach daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB* aus.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht ihr allerdings stattgegeben. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages für die Klägerin auf der Hand. Die von der Beklagten zu 1 vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags nach § 765a ZPO** geprüft werden Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner heutigen Entscheidung unterstrichen, dass zu den bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB* erklärten fristlosen Kündigung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters gehören.

Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB* schreibt ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung - wie das Berufungsgericht - auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte zudem verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB* zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt. Das Berufungsgericht hätte insoweit dem Vortrag der Beklagten nachgehen müssen, wonach die Beklagte zu 1 auf die Betreuung durch den Beklagten zu 2 in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien.

Der Senat hat deshalb Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

*§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

[…]

**§ 765a ZPO Vollstreckungsschutz

(1) 1Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. […]

Vorinstanzen:

Amtsgericht München - Urteil vom 14. August 2015 - 417 C 11029/15

Landgericht München I - Urteil vom 20. Januar 2016 - 14 S 16950/15

Karlsruhe, den 9. November 2016

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Fristlose Kündigung nach Beleidigung durch Betreuer des Mieters

In diesem Verfahren streiten die Parteien um die Räumung von Wohnraum im Anschluss an eine fristlose Kündigung, die darauf gestützt ist, dass der Betreuer und Pfleger der hochbetagten Mieterin die Vermieterin und deren Hausverwaltung wiederholt unerträglich beleidigt habe.

Der Sachverhalt:

Die im Jahr 1919 geborene Beklagte zu 1 hat - zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann – im Jahr 1955 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine Dreizimmerwohnung in München und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet.

Die (bettlägerige) Beklagte zu 1 bewohnt die Dreizimmerwohnung und steht seit einigen Jahren aufgrund einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Der Beklagte zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung. Seit dem Jahr 2007 ist er Betreuer der Beklagten zu 1 und pflegt sie ganztägig.

Im Jahr 2015 äußerte der Beklagte zu 2 in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Klägerin (u.a. "terroristen nazi ähnliche braune mist haufen auf eigener Art"). Die Klägerin sprach daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB* aus.

Die Entscheidung der Vorinstanzen:

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr gegenüber beiden Beklagten stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das Amtsgericht hat in den beleidigenden Äußerungen des Beklagten zu 2 eine gewichtige Pflichtverletzung des Beklagten gesehen, die der - schuldlosen - Beklagten zu 1 nach § 540 Abs. 2 BGB* zuzurechnen sei, weil sie ihn für längere Zeit in ihren Haushalt aufgenommen habe. Im Hinblick auf die Schuldlosigkeit der Beklagten zu 1 sei die Zumutbarkeitsgrenze des § 543 Abs. 1 BGB** aber verschoben. Im Rahmen der nach § 543 Abs.1 BGB gebotenen Abwägung seien das hohe Alter der Beklagten zu 1, ihre Bettlägerigkeit und Pflegebedürftigkeit und die lange Dauer des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Es liege insoweit eine Ausnahmesituation vor, in der die Vermieterinteressen trotz der Beleidigungen, die üblicherweise einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellten, hinter dem Bestandsinteresse der Mieterin zurückstehen müssten. Es sei auch zu berücksichtigen, dass das Betreuungsgericht den Beklagten zu 2 als Betreuer und Pfleger bestellt und die Betreuung in Kenntnis des Verhaltens des Beklagten zu 2 aufrechterhalten habe. Der Beklagten zu 1 sei ein Umzug nicht zuzumuten, zumal davon auszugehen sei, dass ein Ortswechsel oder ein Wechsel der Pflegeperson bei ihr zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen würde.

Das Berufungsgericht hat seine gegenteilige Entscheidung auf die Erwägung gestützt, dass eine vom Amtsgericht angenommene "Verschiebung der Zumutbarkeitsgrenze" nicht in Betracht komme. Denn die Klägerin habe sich nicht einer erkennbar schuldunfähigen Person gegenüber gesehen, sondern einem mit Bedacht und offen zur Schau getragenen Verachtung handelnden Betreuer.

Die von der Beklagten zu 1 vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten nach der Konzeption des Gesetzes nur im Rahmen der sogenannten Sozialklausel (§ 574 BGB) berücksichtigt werden, die aber nur für die ordentliche Kündigung gelte. In einem Zwangsräumungsverfahren bleibe es der Beklagten zu 2 allerdings unbenommen, mit einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO*** die Zwangsräumung auf ihre Vereinbarkeit mit den guten Sitten überprüfen zu lassen.

Die Zwangsvollstreckung aus dem Berufungsurteil wurde vom Senat bis zur Entscheidung über die Revision der Beklagten eingestellt.

Vorinstanzen:

Amtsgericht München vom 14. August 2015 – 417 C 11029/15

Landgericht München I vom 20. Januar 2016 - 14 S 16950/15

Karlsruhe, den 4. August 2016

*§ 540 BGB

[…]

(2) Überlasst der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

§ 543 BGB

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

[…]

*** § 765a ZPO Vollstreckungsschutz

(1) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. [...]

[…]

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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Ab 1. November 2016 neue Regelungen zum Bundesmeldegesetz in Kraft – Auszugsbestätigung wird abgeschafft

"Zum 1. November 2016 treten Änderungen im Bundesmeldegesetz in Kraft. Durch die Gesetzesänderung wird bürokratischer Aufwand für Vermieter und Verwalter abgebaut und Regelungen klarer definiert." Darauf macht Annett Engel-Lindner, Fachreferentin für Immobilienverwaltung beim Immobilienverband Deutschland IVD, heute in Berlin aufmerksam.

So müssten Vermieter beim Auszug des Mieters ab dem 1. November 2016 keine Wohnungsgeberbestätigung mehr ausstellen. "Damit entfällt ein zusätzlicher administrativer Aufwand für die Vermieter. Die Vermieterbescheinigung bei Einzug bleibt allerdings bestehen. Hierfür gilt weiterhin die 2-Wochen-Frist", so Engel-Lindner.

Für die Wohnungsgeberbestätigung bei Einzug des Mieters enthalte das geänderte Gesetz auch eine Klarstellung dahingehend, dass soweit Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch sind, künftig nur noch der Name des Eigentümers, nicht aber dessen Adresse angegeben werden müsse. Weiterhin angegeben werde allerdings der Name und die Anschrift des Wohnungsgebers.

"Auch hinsichtlich der Möglichkeit, die Wohnungsgeberbestätigung in elektronischer Form abzugeben, hat der Gesetzgeber nunmehr klargestellt, dass diese Bestätigung nur gegenüber der Meldebehörde in elektronischer Form abgegeben werden kann. Nicht aber gegenüber dem Mieter. Für den Mieter gilt die Schriftform. Eine elektronische Meldung kann auch nur dann abgegeben werden, wenn die Meldebehörde den elektronischen Empfang der Bestätigung technisch vorhält", sagt die IVD-Fachreferentin. Zum 1. November 2015 war das neue Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft getreten, mit Wirkung zum 1. November 2016 geändert worden. Der Bundestag hatte dies am 11. Oktober 2016 beschlossen.

01. November 2016

Urteil: Falsche Selbstauskunft des Mieters

Das Amtsgericht München hatte zu entscheiden, ob eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität vor Abschluss des Mietvertrages die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigt.


Der Sachverhalt

Im Mai 2013 mietete ein Ehepaar mit zwei Kindern im Alter von 13 und 16 Jahren ein Einfamilienhaus in Grünwald bei München zu einem monatlichen Mietzins von 3730 Euro an. Im Rahmen der Selbstauskunft gab der 50-jährige Mieter an, als Selbständiger ein Jahreseinkommen von mehr als 120.000 Euro zu haben.

Seine drei Jahre jüngere Ehefrau gab ein Jahreseinkommen als Angestellte von mehr als 22.000 Euro an. Der Mieter erklärte außerdem, dass in den letzten fünf Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen das Ehepaar keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben.

Miete wird nur nach Mahnung bezahlt

Von Anfang an zahlten die Mieter nur auf Mahnung der Vermieter. Die Mieter waren ständig im Rückstand. Als dann die Mieten für Januar und Februar 2014 nicht bezahlt wurden, drohten die Vermieter die fristlose Kündigung an. Die Mieter zahlten weiterhin immer verspätet und nicht vollständig. Als sie dann mit der kompletten September- und Oktobermiete 2014 im Rückstand waren, kündigten die Vermieter am 23. Oktober 2014 fristlos.

Fristlose Kündigung nach falscher Selbstauskunft

Wegen der Zahlungsrückstände holten die Vermieter eine Bonitätsauskunft ein und erfuhren dadurch, dass gegen den Mieter bereits seit 1994 unbefriedigte Vollstreckungen laufen und er im Oktober 2012 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat. Die Kläger stützten die außerordentliche Kündigung auch darauf, dass in der Selbstauskunft bewusst wahrheitswidrig falsche Angaben gemacht wurden und eine falsche Bonität vorgespiegelt wurde, um den Mietvertrag zu erschleichen. Dadurch sei das Vertrauensverhältnis nun restlos und unwiederbringlich zerstört.

Die Mieter weigerten sich aus zu ziehen und zahlten die gesamten Mietrückstände nach. Das Vermieterehepaar erhob dennoch Klage zum Amtsgericht München auf Räumung des Hauses.

Das Urteil des Amtsgerichts München

Das Amtsgericht München (Urteil, Az. 411 C 26176/14) gab der Räumungsklage statt. Der Mieter hat unstreitig in seiner Selbstauskunft angegeben, dass gegen ihn keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung oder auf Durchführung eines Insolvenzverfahrens bestanden haben.

Die Mieter müssen das Haus fristlos räumen

Die Vermieter konnten den Mietvertrag wegen der falschen Selbstauskunft und den wiederholten Zahlungsrückständen fristlos kündigen. Daran ändert auch nichts die Nachzahlung der Miete durch die Mieter. Die Mieter legten gegen das Urteil Berufung ein. Diese wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 30.06.2015 - 411 C 26176/14

Bundesgerichtshof entscheidet über Widerrufsrecht von Verbrauchern bei im Fernabsatz geschlossenen Immobilien-Maklerverträge

Urteile vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15 und I ZR 68/15

Nr. 114/2016

Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute in zwei Revisionsverfahren entschieden, dass ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ein Fernabsatzgeschäft im Sinne von § 312b BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung (= BGB aF) ist und vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden kann.

Im Verfahren I ZR 30/15 wird der Beklagte auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch genommen. Die Immobilienmaklerin bewarb im April 2013 in einem Internetportal ein Hausgrundstück. Der Beklagte bekundete per E-Mail sein Interesse an dem Objekt. Die Immobilienmaklerin übersandte ihm darauf als PDF-Datei ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung enthielten weder die Internetanzeige noch das Exposé. Der Beklagte bestätigte telefonisch den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin. Einige Wochen nach der Besichtigung erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 240.000 Euro. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 15.000 Euro. Der Beklagte hat den Maklervertrag im Laufe des Rechtsstreits widerrufen. Das Landgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg.

Im Verfahren I ZR 68/15 bewarb die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, im Jahr 2013 im Internet ein Grundstück. Auf die Anfrage des Beklagten übersandte sie ihm per
E-Mail ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung fand sich in dem Exposé nicht. Der Beklagte bestätigte per E-Mail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Klägerin einen Besichtigungstermin. In der Folgezeit erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 650.000 Euro. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 23.205 Euro. Im Laufe des Rechtsstreits hat der Beklagte den Maklervertrag widerrufen. Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Oberlandesgericht hat die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat in dem Verfahren I ZR 30/15 das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. In dem Verfahren I ZR 68/15 hat er die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB aF steht einem Verbraucher bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB aF zu. Nach § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind Fernabsatzverträge Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Maklerverträge, die Gegenstand der beiden Revisionsverfahren sind, Fernabsatzverträge über die Erbringung von Dienstleistungen im Sinne von § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind, bei denen ein Widerrufsrecht besteht.

Die jeweiligen Beklagten konnten die Maklerverträge noch im Prozess widerrufen, weil sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden waren. Nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 32 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB erlischt das Widerrufsrecht bei vor dem 13. Juni 2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Dienstleistungsverträgen bei fehlender Belehrung mit Ablauf des 27. Juni 2015. Der Widerruf ist in beiden Verfahren vor diesem Datum erklärt worden.

Das Widerrufsrecht der jeweiligen Beklagten war zum Zeitpunkt der Widerrufserklärungen noch nicht gemäß § 312d Abs. 3 BGB aF erloschen. Das Erlöschen des Widerrufsrechts nach dieser Bestimmung setzt voraus, dass bei einer Dienstleistung der Vertrag von beiden Seiten auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers vollständig erfüllt worden ist, bevor der Verbraucher sein Widerrufsrecht ausgeübt hat. Diese Voraussetzungen lagen in beiden Fällen nicht vor, weil die jeweiligen Beklagten die Provision vor der Ausübung des Widerrufsrechts nicht bezahlt hatten.

Den Maklern steht in beiden Fällen wegen der erbachten Maklerleistungen kein Anspruch auf Wertersatz zu. Nach § 312e Abs. 2 BGB aF hat der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen Wertersatz für die erbrachte Dienstleistung nach den Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt nur zu leisten, wenn er vor Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist und wenn er ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Unternehmer vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt. In beiden Fällen hatte es an einer entsprechenden Belehrung der Maklerkunden gefehlt.

Vorinstanzen:

I ZR 30/15

LG Itzehoe - Urteil vom 30. Mai 2014 - 6 O 379/13

OLG Schleswig – Urteil vom 22. Januar 2015 - 16 U 89/14

I ZR 68/15

LG Erfurt, - Urteil vom 25. Februar 2014 - 8 O 804/13

OLG Jena – Urteil vom 4. März 2015 - 2 U 205/14

Kündigung auch wegen älterer Mietschulden möglich Der Vermieter kann sich mit der Kündigung Zeit lassen.


Der Vermieter einer Wohnung kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf ältere Mietrückstände stützen. Er muss nicht sofort nach Vorliegen des Kündigungsgrundes kündigen, um das Kündigungsrecht nicht zu verlieren.

Hintergrund: Vermieter kündigt erst sieben Monate später

Die Vermieterin einer Wohnung, eine katholische Kirchengemeinde, verlangt von der Mieterin nach einer fristlosen Kündigung die Räumung. Die Mieterin ist die ehemalige Küsterin der Vermieterin. Das Mietverhältnis besteht seit 2006.

Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und April 2013 nicht. Nach einer erfolglosen Mahnung im August kündigte die Vermieterin den Mietvertrag am 15.11.2013 fristlos. Die Mieterin hält die Kündigung für unwirksam. Sie meint, die Kündigung mehr als sieben Monate nach dem Anfall des Mietrückstandes sei nicht „innerhalb einer angemessenen Frist“ im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden.

Entscheidung: Kündigung ist nicht an Frist gebunden

Die fristlose Kündigung ist wirksam. § 314 Abs. 3 BGB, wonach eine fristlose Kündigung bei Dauerschuldverhältnissen nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes möglich ist, ist neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht nicht anwendbar.

Bereits der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne für den Ausspruch der Kündigung noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser hat bei der Mietrechtsreform von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen muss. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Zudem könne eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht definiert werden.

Durch den danach allgemein für Dauerschuldverhältnisse eingeführten § 314 BGB hat sich hieran nichts geändert. Laut der Gesetzesbegründung sollten die spezialgesetzlichen Einzelbestimmungen weder aufgehoben noch geändert werden.

Die Vermieterin hatte das Kündigungsrecht auch nicht verwirkt. Es gibt keine Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin, dass die Vermieterin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Solche liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde handelt und die Mieterin früher bei ihr als Küsterin tätig war.

(BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15)

Vermieter darf Mindest-Müllmenge abrechnen

Rechnet der Vermieter die Kosten für die Abfallbeseitigung anhand des verursachten und erfassten Restmülls ab, darf er eine angemessene Mindestmenge ansetzen, auch wenn einzelne Mieter benachteiligt werden, die tatsächlich weniger Müll verursachen.

Hintergrund: Vermieter stellt Umlage der Müllgebühren um

Die Mieter einer Wohnung streiten mit der Vermieterin über die korrekte Umlage von Kosten für die Müllbeseitigung.

Ursprünglich legte die Vermieterin diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung nach Wohnfläche auf die Mieter um. Ab 2008 legte sie die Kosten nach vorheriger Ankündigung nur noch zu 30 Prozent nach Wohnfläche und im Übrigen nach dem erfassten Volumen um. Im Jahr 2008 wurden für den Zweipersonenhaushalt der Mieter 95 Liter Restmüll erfasst und abgerechnet und 65 Liter im Jahr 2009.

Im Dezember 2009 teilte die Vermieterin mit, die zur Erfassung installierte Abfallschleuse werde noch nicht von allen Haushalten benutzt, die Abfallsatzung der Gemeinde sehe aber ein zu bezahlendes Mindestvolumen vor. Daher werde sie ab 2010 eine Mindestmenge ansetzen - für einen Zweipersonenhaushalt zehn Liter pro Woche, mithin 520 Liter im Jahr. Die Kosten würden weiterhin zu 30 Prozent nach der Wohnfläche und zu 70 Prozent nach Verursachung - unter Berücksichtigung der Mindestmenge - verteilt.

Die Mieter meinen, die Vermieterin dürfe in den Betriebskostenabrechnungen 2010 und 2011 nicht die Mindestmenge ansetzen, sondern nur die tatsächlich erfasste Menge von 70 beziehungsweise 60 Litern Restmüll.

Entscheidung: Ansatz von Mindestmenge zulässig

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung darf der Vermieter eine angemessene Mindestmenge bei der Verursachung von Restmüll berücksichtigen. § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet dies.

Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Damit steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchs- oder verursachungsabhängiger Betriebskosten bewegen muss, wenn Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Der Abrechnung muss ein Maßstab zugrunde liegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der Verursachung „Rechnung trägt“, das heißt, sie angemessen berücksichtigt.

Vermieter hat Spielraum bei der Umlage

Hierbei besteht ein gewisser Spielraum für die Ausgestaltung der Umlage. Der Vermieter muss solche Betriebskosten nicht zu 100 Prozent nach Verbrauch beziehungsweise erfasster Verursachung umlegen, sondern kann in gewissem Umfang auch verbrauchs- oder verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage einbeziehen. Hiernach ist es nicht zu beanstanden, bei der Umlage der Kosten für die Restmüllentsorgung eine angemessene Mindestmenge anzusetzen. Den dabei eingeräumten Spielraum hat die Vermieterin nicht überschritten.

§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, eine verursachungsgerechte Abrechnung auch unter Berücksichtigung eines Festanteils vorzunehmen, denn diese Bestimmung berechtigt den Vermieter, die Betriebskosten "ganz oder teilweise" nach einem Maßstab umzulegen, der der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Aus dem Gesetzeswortlaut („teilweise“) folgt, dass der kombinierte Ansatz einer festen Mindestmüllmenge bei der Kostenumlage zulässig ist.

Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung unter anderem das Ziel, mehr Abrechnungs- und Kostengerechtigkeit zu schaffen. Dem trägt die Berücksichtigung einer angemessenen Mindestmenge an Restmüll Rechnung. Zwar können in gewissem Umfang Mieter benachteiligt werden, die tatsächlich weniger Abfall verursachen. Andererseits wird dem Anreiz entgegengewirkt, Abfall anderweitig zu entsorgen, um Betriebskosten zu sparen.

Vermieter konnte Abrechnungsmaßstab erneut ändern

Obwohl die Vermieterin die Umlage der Kosten für die Müllentsorgung bereits ab 2008 geändert hatte, konnte sie den Abrechnungsmaßstab ab 2010 erneut ändern. Der Vermieter kann sein Bestimmungsrecht aus § 556a Abs. 1 BGB nicht nur einmal ausüben.

Die Änderung des Abrechnungsmaßstabes wirkt zwar nur für die Zukunft (§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB) und ist nur vor Beginn des Abrechnungszeitraums zulässig (§ 556a Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies schließt jedoch nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben. Dies ist auch sachgerecht, denn die Überprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, ist von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängig und kann nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unter Umständen korrekturbedürftig sein.

(BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 78/15)

Baumrückschnitt

§ 39 BNatSchG Allgemeiner Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen; Ermächtigung zum Erlass von Rechtsverordnungen

(1) Es ist verboten,

1. wild lebende Tiere mutwillig zu beunruhigen oder ohne vernünftigen Grund zu fangen, zu verletzen oder zu töten,
2. wild lebende Pflanzen ohne vernünftigen Grund von ihrem Standort zu entnehmen oder zu nutzen oder ihre Bestände niederzuschlagen oder auf sonstige Weise zu verwüsten,
3. Lebensstätten wild lebender Tiere und Pflanzen ohne vernünftigen Grund zu beeinträchtigen oder zu zerstören.

(2) Vorbehaltlich jagd- oder fischereirechtlicher Bestimmungen ist es verboten, wild lebende Tiere und Pflanzen der in Anhang V der Richtlinie 92/43/EWG aufgeführten Arten aus der Natur zu entnehmen. Die Länder können Ausnahmen von Satz 1 unter den Voraussetzungen des § 45 Absatz 7 oder des Artikels 14 der Richtlinie 92/43/EWG zulassen.

(3) Jeder darf abweichend von Absatz 1 Nummer 2 wild lebende Blumen, Gräser, Farne, Moose, Flechten, Früchte, Pilze, Tee- und Heilkräuter sowie Zweige wild lebender Pflanzen aus der Natur an Stellen, die keinem Betretungsverbot unterliegen, in geringen Mengen für den persönlichen Bedarf pfleglich entnehmen und sich aneignen.

(4) Das gewerbsmäßige Entnehmen, Be- oder Verarbeiten wild lebender Pflanzen bedarf unbeschadet der Rechte der Eigentümer und sonstiger Nutzungsberechtigter der Genehmigung der für Naturschutz und Landschaftspflege zuständigen Behörde. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn der Bestand der betreffenden Art am Ort der Entnahme nicht gefährdet und der Naturhaushalt nicht erheblich beeinträchtigt werden. Die Entnahme hat pfleglich zu erfolgen. Bei der Entscheidung über Entnahmen zu Zwecken der Produktion regionalen Saatguts sind die günstigen Auswirkungen auf die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen.

(5) Es ist verboten,

1. die Bodendecke auf Wiesen, Feldrainen, Hochrainen und ungenutzten Grundflächen sowie an Hecken und Hängen abzubrennen oder nicht land-, forst- oder fischereiwirtschaftlich genutzte Flächen so zu behandeln, dass die Tier- oder Pflanzenwelt erheblich beeinträchtigt wird,
2. Bäume, die außerhalb des Waldes, von Kurzumtriebsplantagen oder gärtnerisch genutzten Grundflächen stehen, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzuschneiden oder auf den Stock zu setzen; zulässig sind schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen oder zur Gesunderhaltung von Bäumen,
3. Röhrichte in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September zurückzuschneiden; außerhalb dieser Zeiten dürfen Röhrichte nur in Abschnitten zurückgeschnitten werden,
4. ständig wasserführende Gräben unter Einsatz von Grabenfräsen zu räumen, wenn dadurch der Naturhaushalt, insbesondere die Tierwelt erheblich beeinträchtigt wird.

Die Verbote des Satzes 1 Nummer 1 bis 3 gelten nicht für

1. behördlich angeordnete Maßnahmen,
2. Maßnahmen, die im öffentlichen Interesse nicht auf andere Weise oder zu anderer Zeit durchgeführt werden können, wenn sie
a) behördlich durchgeführt werden,
b) behördlich zugelassen sind oder
c) der Gewährleistung der Verkehrssicherheit dienen,
3. nach § 15 zulässige Eingriffe in Natur und Landschaft,
4. zulässige Bauvorhaben, wenn nur geringfügiger Gehölzbewuchs zur Verwirklichung der Baumaßnahmen beseitigt werden muss.

Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung bei den Verboten des Satzes 1 Nummer 2 und 3 für den Bereich eines Landes oder für Teile des Landes erweiterte Verbotszeiträume vorzusehen. Sie können die Ermächtigung nach Satz 3 durch Rechtsverordnung auf andere Landesbehörden übertragen.

(6) Es ist verboten, Höhlen, Stollen, Erdkeller oder ähnliche Räume, die als Winterquartier von Fledermäusen dienen, in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 31. März aufzusuchen; dies gilt nicht zur Durchführung unaufschiebbarer und nur geringfügig störender Handlungen sowie für touristisch erschlossene oder stark genutzte Bereiche.

(7) Weiter gehende Schutzvorschriften insbesondere des Kapitels 4 und des Abschnitts 3 des Kapitels 5 einschließlich der Bestimmungen über Ausnahmen und Befreiungen bleiben unberührt.

Eigentümer muss Baumschatten vom Nachbargrundstück Akzeptieren

Freitag, den 25. September 2015 um 08:32 Uhr

Ein Grundstückseigentümer muss es grundsätzlich hinnehmen, wenn Bäume vom Nachbargrundstück auf seinem Grundstück Schatten werfen. In einem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Eigentümer eines Grundstücks von der Stadt verlangt, zwei ca. 25 Meter hohe Bäume in einer benachbarten Grünanlage zu beseitigen. Diese standen dort in ca. 9 Metern Entfernung von der Grundstücksgrenze. Das Landesrecht schreibt einen Mindestabstand von 4 Metern vor. Die Kläger monierten, dass durch die Bäume ihr nach Süden ausgerichteter Garten verschattet würde.Die Klage blieb erfolglos. Der Entzug von Licht und Luft stellt schon keine Beeinträchtigung des Eigentums dar. Hinzu kam, dass der nach Landesrecht vorgeschriebene Abstand eingehalten war und in öffentlichen Grünanlagen gerade große Bäume stehen sollen, für die auf den meisten Privatgrundstücken kein Raum ist. Nur in Ausnahmefällen kommt ein aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis hergeleiteter Beseitigungsanspruch in Betracht. Dieser setzt voraus, dass die Eigentümer wegen der Höhe der Bäume ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Nachteilen ausgesetzt werden. Daran fehlte es hier, weil die Gartenfläche nicht das ganze Jahr über vollständig im Schatten liegt. BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 229/14

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